來源：?人民日報

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　　■根據目前的政策，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。專家建議，應盡早明晰20%個稅政策的實施細則，繼續執行乃至細化這一個稅優惠政策，以體現對改善型需求的支持甚至鼓勵

　　陷入尷尬

　　近六成網友表示自己屬于改善型需求，但因為稅費轉嫁將推遲購房計劃

　　這些天，一些想換房改善居住條件的人們陷入了尷尬。

　　眼看著孩子再過個把月就要出生，北京的崔先生急著把現在住的這套不到60平方米的一居室換成兩居，否則父母來照顧妻子和孩子都沒地方住。2月下旬，崔先生看好了一套二手房，正在討價還價期間，3月初出臺的樓市調控新政，要求二手房交易嚴格按差額的20%計征個人所得稅。而北京這樣的熱點城市，甚至有可能進一步提高二套房貸的首付比例和貸款利率。崔先生算了一下，僅按新政繳個稅這一項，不到200萬元的這套房子，將比原來按1%征稅多繳大約26萬元。

　　盡管個人所得稅應該對賣房人征收，但在北京這樣的賣方市場上，房主一般都不承擔任何稅費，所以如果執行新政，這多出來的26萬元稅都得崔先生負擔。趁著北京市相關執行細則還沒出臺，崔先生不再討價還價，趕緊簽了合同。

　　辦完各種手續，來到房產過戶大廳，看到人山人海的火爆場面，崔先生才知道最近有很多人和他一樣尷尬。人們擔心新政執行后會大幅增加購買二手房的稅費成本，所以都來搶搭過戶“末班車”。

　　不僅在北京，新政出臺后半個月內，各地房產過戶中心都出現了人滿為患的過戶潮。

　　某房地產專業網站調查顯示，七成以上網友表示調控新政中關于“二手房過戶嚴格征收20%個稅”的政策對自己影響最大；超過八成的網友認為增加的個稅成本會轉嫁到購房者身上；更有近六成網友表示自己屬于賣舊買新的改善型需求，但因為新政出臺將推遲購房計劃。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，新政會不會“誤傷”改善型需求，主要取決于當地市場的供求關系。當供應短缺時，一般由賣方決定價格，稅負較易轉嫁，相反則難以轉嫁。目前，我國絕大部分城市的房產交易仍以新房交易為主，且新房供應量充足，二手房市場規模較小，轉嫁的風險有限。但在一線城市，二手房的規模與新房相當，且由于城市規模大，二手房所處的地段優越，供給有剛性，所以就相對容易轉嫁。

　　“目前我國改善型需求量還很大，加稅的政策對這種需求一定會有影響。”秦虹表示。

　　難以區分

　　在現實操作和相關政策中，投資投機和改善型需求沒有得到明顯的差別對待

　　近年來，“鼓勵剛性購房需求，抑制不合理住房需求”一直是樓市調控政策的主線。隨著調控不斷從緊，投資投機型購房需求逐步得到有效遏制，成效不斷顯現。但在這個過程中，一些改善型購房需求也不可避免地遭到了“誤傷”。如營業稅、限購、個人所得稅等政策，有的政策讓想改善的人買不了房，有的則由于稅費增加，讓想改善的家庭買不起房。

　　“中央提出要讓人民擁有更舒適的住房，住房條件不斷改善才能實現這一目標。”中國房地產協會副會長朱中一表示，和首次購買住房一樣，賣舊買新、賣小買大的改善型購房需求也屬于剛性需求，應該予以鼓勵和支持。改善型需求對房地產業轉型升級、進一步提升品質也至關重要。

　　在去年底舉行的住房和城鄉建設部工作會議上，住建部部長姜偉新表示，2013年將繼續堅決抑制投機、投資型住房需求，支持合理自住和改善型需求。但在現實操作和相關政策中，投資投機和改善型需求卻沒有得到明顯的差別對待。

　　“因為住房具有自住和投資的雙重屬性，所以很難有效區分改善型需求和投資型需求。從這個意義上來說，要達到抑制投資投機型需求的目的，出臺任何政策都很難做到十全十美。”清華大學恒隆房地產研究中心主任劉洪玉說，從目前的政策取向來說，重點還是支持基本住房需求、首次購房需求，這是“住有所居”目標能否實現的關鍵。

　　劉洪玉認為，對于追求“居住條件更舒適”的改善型需求，當前政策取向保持中性甚至短期內不鼓勵，這是從當前住房市場供求現狀出發的。在城鎮化快速發展的背景下，尤其在熱點城市，住房供不應求的局面還將持續，全面鼓勵改善型需求有可能加劇供求緊張。但從全面建成小康社會的中長期發展目標要求來看，將來肯定要對改善型需求采取支持性政策。

　　“當然，如果將投資型購房定義為購買住房后用于出租，我覺得政策也應該保持中性，因為這種投資形成了租賃市場上的住房供給，有利于發展租賃市場。住房市場上真正需要打擊和遏制的，是投機型購房，即購房的目的既不是自住、也不是出租，而是長期閑置、等待升值后轉售牟利。這種投機型購房既推高了房價，又造成了寶貴住房資源的浪費，是應該重點打擊的對象。”劉洪玉說。

　　疏堵結合

　　專家認為，對首次購房者和改善型購房者應該實行“定向寬松”

　　針對調控新政可能誤傷改善型需求的情況，財政部財科所所長賈康認為，20%個稅政策的實施細則應盡早清晰化。對首次購房者和改善型購房者應該實行“定向寬松”，不同城市在具體實施時應附加上不同政策，避免在樓市調控中“誤傷”改善型需求。

　　實際上，現行的個稅政策，本身就有相關的優惠。據鏈家地產市場研究員張旭介紹，根據目前的政策，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。“一般來說，出售5年以上的唯一住房，應該需要再買更好的房子，是比較典型的改善型需求，政策是有優惠的。”

　　秦虹認為，這一政策應該繼續堅持執行，切實達到對投機性需求進行抑制，對合理的住房需求給予支持的政策目的。

　　業內人士認為，現行的稅收優惠政策還有進一步細化的空間。比如現在規定滿5年的唯一住房可以免征個稅，相應的，滿4年或3年的唯一住房，可以考慮適當降低稅率，以體現對改善型需求的支持甚至鼓勵。

　　上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘建議，針對不同的需求，調控政策還應更加細化。比如對于首次購房和首次換房的自住需求要鼓勵；對于投資購房用于出租的“他住需求”要允許，不是抑制；對于純投機需求要堅決予以抑制。采取的調節手段應以經濟手段為主，限購之類的行政手段為輔。這樣，才能發現真實的需求，也才能使供給有的放矢，逐步實現供求的平衡。

　　按照這種思路，區分合理改善與投資投機，增加持有環節的稅收被認為是更有可能奏效的手段。朱中一表示，對持有多套房且不對外出租的購房者征收持有稅，將更加有效地抑制投資投機，而對始終只有一套房的改善型需求影響較小。與此同時，要考慮適度降低交易環節的稅費，促進多余的房源流入市場，也能降低想改善居住條件的家庭的換房門檻。

　　“總的來講，對改善型需求，僅靠‘堵’不是長久辦法，整體設計、系統改革、‘疏’‘堵’結合才能解決涉及面廣、復雜程度高的房地產市場問題。”秦虹表示。